Punya penghasilan tambahan dari properti memang jadi impian banyak orang. Salah satu caranya yang cukup populer di Indonesia adalah membangun atau membeli kontrakan. Bedanya dengan rumah tinggal biasa, kontrakan dirancang khusus untuk disewakan, biasanya terdiri dari beberapa pintu dengan ukuran yang lebih sederhana. Peminatnya pun luas, mulai dari mahasiswa, pekerja kantoran, sampai keluarga muda yang belum siap membeli rumah.
Meski terlihat menjanjikan, membangun kontrakan bukan sekadar mendirikan dinding dan memasang atap. Ada banyak hal yang perlu dihitung matang supaya uang yang keluar tidak berubah jadi beban. Kalau salah perencanaan, bukannya untung yang didapat, malah sepi penyewa dan biaya perawatan membengkak. Berikut langkah-langkah yang bisa diikuti supaya rencana kontrakan berjalan lebih aman dan tetap ramah di kantong.
Tentukan Target Penyewa Sejak Awal
Langkah pertama yang sering dilewatkan adalah menentukan siapa yang akan menyewa. Apakah mahasiswa, karyawan pabrik, atau keluarga kecil? Setiap kelompok punya kebutuhan berbeda. Mahasiswa biasanya lebih suka lokasi dekat kampus, kamar mandi dalam, dan harga sewa bulanan yang murah. Sementara pekerja kantoran cenderung mencari yang dekat dengan akses transportasi dan lingkungan yang tenang.
Dengan mengetahui target penyewa, ukuran bangunan, fasilitas, sampai harga sewa bisa disesuaikan. Jangan sampai membangun kontrakan empat pintu dengan ukuran besar, tapi yang mau menyewa justru kalangan mahasiswa yang budget-nya terbatas. Akibatnya, unit menganggur lama dan pemasukan tidak jalan.
Pilih Lokasi yang Benar-Benar Hidup
Lokasi adalah faktor paling menentukan dalam investasi properti. Kontrakan di daerah yang sepi peminat akan sulit tersewa, sebagus apa pun bangunannya. Coba perhatikan beberapa hal: apakah ada kampus, kawasan industri, rumah sakit, atau perkantoran di sekitarnya? Semakin banyak aktivitas, semakin besar pula kebutuhan tempat tinggal.
Jangan lupa cek akses jalan. Kontrakan yang masuk gang sempit dan sulit dilewati mobil mungkin kurang diminati. Begitu juga dengan area yang rawan banjir. Datang langsung ke lokasi pada jam sibuk pagi dan sore untuk melihat kondisi lalu lintas serta suasana lingkungan. Kalau perlu, ngobrol dengan warga sekitar untuk mengetahui apakah daerah tersebut memang banyak pendatang yang mencari sewa.
Hitung Anggaran dengan Cermat, Termasuk Biaya Tak Terduga
Banyak orang hanya menghitung biaya bangunan utama, lalu kaget ketika ada pengeluaran lain seperti pengurusan IMB, pemasangan listrik dan air, pembuatan septic tank, sampai pagar dan jalan setapak. Semua itu harus masuk dalam perhitungan.
Buat rincian anggaran yang mencakup:
-
Pembelian tanah (jika belum ada)
-
Biaya konstruksi per pintu
-
Instalasi listrik, air, dan sanitasi
-
Perabotan dasar seperti tempat tidur, lemari, dan kompor
-
Biaya perizinan dan pajak
-
Dana cadangan untuk perbaikan
Sisihkan minimal 10 sampai 15 persen dari total anggaran untuk biaya tak terduga. Misalnya ada kebocoran atap di bulan ketiga atau permintaan perbaikan dari penyewa. Dana cadangan ini menyelamatkan arus kas tanpa harus berutang.
Sesuaikan Jumlah Pintu dengan Kemampuan Modal
Membangun banyak pintu sekaligus memang menggoda karena potensi pemasukan lebih besar. Tapi kalau modal terbatas dan harus meminjam dalam jumlah besar, cicilan bisa jadi masalah ketika ada unit yang kosong. Lebih baik membangun dua atau tiga pintu dulu, lalu menambah secara bertahap dari keuntungan sewa.
Pendekatan bertahap ini juga memberi kesempatan untuk belajar dari pengalaman. Misalnya, setelah satu tahun berjalan, baru ketahuan fasilitas apa yang paling dicari penyewa. Penambahan berikutnya bisa lebih tepat sasaran.
Desain Sederhana tapi Fungsional
Kontrakan tidak perlu mewah. Yang penting bersih, aman, dan nyaman. Desain minimalis dengan satu kamar tidur, satu kamar mandi, ruang tamu kecil, dan dapur sederhana biasanya cukup. Gunakan material yang awet namun tetap terjangkau, seperti keramik untuk lantai dan baja ringan untuk rangka atap.
Perhatikan sirkulasi udara dan pencahayaan alami. Unit yang pengap dan gelap cepat membuat penyewa betah. Jangan pelit pada ventilasi dan jendela. Ini bukan soal gaya, tapi soal kenyamanan yang berdampak pada lama masa sewa.
Tentukan Harga Sewa yang Masuk Akal
Riset harga sewa di sekitar lokasi. Bandingkan fasilitas yang ditawarkan. Kalau kontrakan tetangga menyewakan Rp800 ribu per bulan tanpa kamar mandi dalam, sementara unit yang dibangun punya kamar mandi dalam dan parkir luas, harga bisa sedikit lebih tinggi. Tapi jangan terlalu tinggi sampai membuat calon penyewa kabur.
Strategi lain adalah memberikan diskon untuk pembayaran tahunan. Misalnya bayar per bulan Rp1 juta, tapi kalau bayar setahun langsung cukup Rp10 juta. Ini membantu arus kas dan mengurangi risiko unit kosong.
Siapkan Sistem Pengelolaan yang Jelas
Meski hanya beberapa pintu, tetap butuh aturan main. Buat perjanjian sewa tertulis yang memuat hak dan kewajiban penyewa, durasi sewa, aturan tamu, serta kebijakan perbaikan. Tentukan siapa yang bertanggung jawab kalau ada kerusakan ringan seperti lampu mati atau keran bocor.
Kalau tidak bisa mengurus sendiri, pertimbangkan menyewa jasa pengelola dengan bayaran tertentu. Ini cocok untuk yang sibuk bekerja atau tinggal jauh dari lokasi kontrakan. Pengelola bisa membantu menagih sewa, menangani keluhan, dan mencari penyewa baru.
Pikirkan Perawatan Jangka Panjang
Kontrakan adalah aset yang butuh dirawat. Cat yang mengelupas, atap bocor, atau saluran air tersumbat harus segera diperbaiki. Sisihkan sebagian pendapatan sewa setiap bulan untuk pemeliharaan rutin. Jangan menunggu rusak parah baru diperbaiki, karena biayanya jauh lebih besar dan penyewa bisa kabur.
Buat jadwal pemeriksaan berkala, misalnya setiap enam bulan. Cek kondisi listrik, air, dan struktur bangunan. Libatkan penyewa untuk melaporkan kalau ada masalah. Dengan begitu, kerusakan kecil bisa ditangani sebelum membesar.
Jaga Hubungan Baik dengan Penyewa
Penyewa yang betah adalah penyewa yang menguntungkan. Mereka mau merawat unit dengan baik dan sering memperpanjang sewa. Sebaliknya, penyewa yang sering berpindah membuat pemilik repot mencari pengganti dan kehilangan pemasukan.
Tanggapi keluhan dengan cepat. Jangan pelit untuk perbaikan kecil yang memang menjadi tanggungan pemilik. Sesekali berikan apresiasi, misalnya potongan harga untuk perpanjangan tahun berikutnya. Hubungan yang hangat membuat penyewa enggan pindah, meski ada kontrakan lain yang sedikit lebih murah.
Pertimbangkan Aspek Hukum dan Pajak
Pastikan tanah dan bangunan memiliki legalitas yang jelas. Kalau membangun di atas tanah sendiri, urus izin yang diperlukan sesuai aturan daerah setempat. Kalau membeli properti, cek sertifikat dan pastikan tidak ada sengketa.
Jangan lupakan kewajiban pajak. Pendapatan sewa adalah objek pajak yang harus dilaporkan. Konsultasikan dengan konsultan pajak atau petugas pajak untuk memahami kewajiban yang berlaku. Menghindari pajak hanya akan menimbulkan masalah di kemudian hari.
Evaluasi dan Sesuaikan Rencana
Setelah kontrakan berjalan, lakukan evaluasi setiap tahun. Apakah semua unit terisi sepanjang tahun? Berapa biaya perawatan yang keluar? Apakah harga sewa masih kompetitif? Dari evaluasi ini, bisa diambil keputusan untuk menaikkan harga, menambah fasilitas, atau memperbaiki strategi pemasaran.
Investasi kontrakan bukan proyek sekali jadi. Butuh penyesuaian seiring waktu. Yang penting, jangan takut untuk belajar dari kesalahan dan terus memperbaiki diri.
Merencanakan kontrakan sebagai investasi memang butuh ketelitian, tapi bukan berarti mustahil. Dengan target yang jelas, lokasi yang tepat, anggaran yang terkendali, dan pengelolaan yang rapi, kontrakan bisa menjadi sumber penghasilan yang stabil. Kuncinya adalah sabar, teliti, dan tidak serakah. Mulai dari skala kecil, rawat dengan baik, dan biarkan keuntungan tumbuh perlahan.
